Sabemos que muitos empresários investem grandes quantias na adequação e manutenção do imóvel alugado, bem como na constituição do ponto comercial, para conquistar a clientela e melhor desenvolver a atividade econômica.
Entretanto, após realizar esses investimentos é bastante comum que empresários enfrentem inúmeras dificuldades para renovar o contrato de locação, especialmente porque os proprietários dos imóveis nem sempre consideram os investimentos realizados pelos empresários e buscam reajustar ao máximo o valor do novo aluguel.
Nesse momento, aqueles que até então eram “parceiros”, passam a defender interesses opostos, ficando a continuidade da locação e da atividade comercial seriamente ameaçada, com o risco de perda do ponto, o que em muitos casos pode custar ao comerciante parte da clientela.
Quando locatário e locador não chegam a um acordo quanto à renovação e ao novo valor da locação, uma ação na Justiça pode ser a saída para o empresário renovar compulsoriamente seu contrato de locação por mais cinco anos, podendo até conseguir reduzir o valor do aluguel.
A legislação prevê aos inquilinos de imóveis comerciais a possibilidade de ajuizar a ação renovatória do contrato de locação, para assegurar a permanência do lojista no ponto comercial, através da renovação compulsória, devendo a ação ser proposta no prazo máximo de um ano, até seis meses (no mínimo) antes da data do encerramento do contrato, desde que o comerciante tenha contrato escrito de aluguel, por prazo igual ou superior a cinco anos, sendo que esse período pode estar fracionado em mais de um contrato e esteja na exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos.
Na ação renovatória, caso as partes não cheguem a um acordo quanto ao valor do aluguel, o juiz nomeará um perito para avaliar o valor de mercado do aluguel, lembrando que este novo valor poderá ficar abaixo ou acima do atual.
Por outro lado, mesmo que o locatário ajuíze a ação renovatória, a legislação prevê algumas possibilidades de defesa para o locador evitar a renovação do pacto locatício, tais como, quando, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel, obras que importarem na sua radical transformação ou para fazer modificações que aumente o valor do negócio ou da propriedade.
O locador também pode evitar a renovação compulsória, quando o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo ele, seu cônjuge, ascendente ou descendente, detentor da maioria do capital social ou quando tiver uma proposta melhor de terceiro, situação em que o locatário poderá aceitar pagar o que foi ofertado e, neste caso, o contrato será renovado nas bases propostas pelo terceiro.
Entretanto, na impossibilidade de renovação, o locatário poderá, em alguns casos, solicitar indenização com relação às despesas com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, na hipótese de a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro em melhores condições ou caso o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado, não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou deixar de cumprir o que declarou que pretendia realizar.
Deve-se destacar, que a perda do prazo para o ajuizamento da ação renovatória com base na promessa de renovação é bastante comum e, pode colocar tudo a perder, pois não basta conversar com o locador. É essencial ter o novo contrato assinado antes dos seis meses, ou então ajuizar a ação tempestivamente.
Portanto, a ação renovatória pode ser um bom instrumento para auxiliar o empresário na superação das dificuldades impostas na renovação do contrato de locação do seu estabelecimento comercial, o que em muitos casos pode preservar a clientela conquistada com muito sacrifício e investimento.